昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位：
《365体育彩票：进一步推进工业用地提质增效工作的若干意见》业经市政府第19次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
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2022年11月1日
（此件公开发布）
365体育彩票：进一步推进工业用地提质增效
工作的若干意见
为贯彻落实《省政府办公厅365体育彩票：进一步推进工业用地提质增效的意见》（苏政办发〔2021〕103号）、省自然资源厅等七个部门《365体育彩票：印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》（苏自然资发〔2021〕264号）以及苏州市政府办公室《365体育彩票：进一步推进工业用地提质增效的实施意见》（苏府办〔2022〕1号）等相关文件精神，提升我市工业用地节约集约利用水平和产出效益，结合我市实际，制定以下政策措施。
一、优化工业用地供应管理
（一）工业用地实行分类管理。工业用地按照使用功能进行分类，分为工业产业用地、高标准厂房用地、工业研发用地。对原规划用地性质为Ma和土地用途为工业（研发、总部经济、文化创意）等新型产业用地，统一归类为工业研发用地（100104），原《昆山市科创产业（Ma）管理办法（试行）》不再执行。
（二）提升工业用地准入要求。优化工业用地项目评审工作机制，定期更新工业用地项目的容积率、投资强度、亩均销售、亩均税收等标准，作为约束性内容纳入工业用地供地方案和投资发展监管协议。依据项目评审情况，定制项目用地供应方式，全流程跟踪监管，推进项目落地。
（三）推进实施弹性年期出让。遵循工业项目生命周期规律，合理确定弹性出让年期，新上工业用地出让年期原则上不超过30年。特殊工业项目确需按照法定最高年限出让的，经市工业用地项目评审通过后确定。
（四）强化新项目履约管理。严格实施“土地出让合同+投资发展监管协议”监管模式，实现开竣工、投达产、土地综合效益评估和土地使用权转让、退出的全过程管理。在签订土地出让合同前，用地单位须与市政府或省级以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。
未通过综合效益考核或未经市产业主管部门审核批准，新上工业项目的土地使用权及地上建筑物不得转让、出租；未经属地政府同意，不得擅自变更股权结构和比例；办理抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设合同约定地块的贷款，且不得超过合同约定的土地价款总额。
（五）实行差别化的地价政策。以法定最高年期50年为标准，新上工业产业用地出让最低价一般不低于32万/亩，区镇可按照实际用地成本经市政府批准后进行差别化调整。对省确定的16个先进制造业集群，新一代信息技术、数字科技、高端装备制造、新材料、生物技术和新医药、绿色低碳、新兴服务业、未来产业等“7+X”战略性新兴产业，或符合昆山产业发展方向的其他优势产业，且用地容积率达1.8以上的，经市工业用地项目评审委员会评审认定通过后，出让地价可按照所在区域工业用地价格水平的70%执行。
不可分割的高标准厂房用地的出让最低价按照不低于工业产业用地最低价上浮70%确定。不可分割的工业研发用地的出让最低价按照所在区域工业产业用地出让最低价的70%与办公用地市场评估价的30%加权平均。对有不同分割条件的，按照《365体育彩票：进一步强化地价评估工作有关要求的通知》（苏资规发〔2021〕228号）文件，对照分割转让比例、容积率等进行折算后确定。
二、提高工业用地准入标准
（六）明确投资规模要求。新上工业用地项目投资强度不得低于600万/亩，其中省级及以上开发区内不得低于650万/亩。达产后亩均税收原则上不得低于100万元/年。用地规模小于30亩且适宜使用高标准厂房的工业项目，一般不予单独供地。因道路、河流分割的边角地小于30亩的，在满足准入产出要求的前提下，可单独供地。
对不具备单独供地条件的，以及对计算机、通信和其他电子设备制造业、纺织服装和服饰业等行业的，鼓励使用高标准厂房。
（七）提升用地指标控制。优化工业用地控制指标，简化控制性详细规划调整程序。以下控制指标与现行控规要求不一致的，可暂不作调整，先按照新技术指标执行，待后续控规单元调整时一并落实。
（1）容积率。设定新上工业用地容积率低限标准，产业用地容积率下限原则上不低于1.6，高标准厂房用地容积率一般不低于2.0，工业研发用地容积率一般不低于2.5。
（2）建筑高度。在符合区镇整体高度、风貌管控要求下，不再对工业用地建筑高度做限定，具体建筑高度应满足《昆山市城市设计管理办法》相关要求。
（3）绿地率、建筑密度。在确保片区绿化总量符合要求的前提下，绿地率可从低要求，建筑密度下限一般不低于40%。
特定产业类型和使用特殊工艺的工业项目，以及基于环保、安全、消防等要求需要，上述各项指标无法满足要求的，由属地政府提出申请并在项目评审阶段进行集体会审，论证通过后报经市政府批准再实施。工业产业用地容积率超过2.0的，容积率每增加0.1，建成后可按照出让价格4%给予奖励，总额最高不超过出让地价的40%。
三、保障产业规划发展空间
（八）优化产业用地空间布局。根据国土空间总体规划、产业发展规划，合理确定我市工业用地规模和布局，划定工业和生产性研发用地保障线，明确保障线内线外用途管制、产业发展、项目建设等配套产业准入政策、机制。制定我市工业和生产性研发用地保障线管理办法，新上工业用地必须位于保障线（含保护线）内。建立保障线动态优化调整机制，按布局更合理、空间更集聚、规模不减少的原则，允许区镇合发展实际进行适度优化调整。
（九）加强土地立体开发利用。结合国土空间总体规划，编制地下空间开发利用专项规划，确定省级以上开发区地下空间的重点建设区域，统筹开展人防工程、轨道交通、综合管廊等建设，并将核心管控内容纳入国土空间详细规划。在确保生产安全、公共安全和环境安全的前提下，鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车设施及相关配套，鼓励工业研发用地及高标准厂房用地至少建设一层地下空间。工业用地结建的地下空间建筑面积不计入地上容积率，不收相应地下空间土地出让金。
四、推进产业提升融合发展
（十）支持混合产业用地供应。单一工业产业用地中增加混合功能，可以融合研发、创意、检测、中试等其他用途，其他用途和行政办公、生活服务等配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例可提高到30%，其中行政办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%。因特殊情况无法满足要求的，须由用地单位充分说明理由，由属地政府提出申请并在项目评审阶段进行集体会审，论证通过后报经市政府批准再实施。生产服务、行政办公、生活服务设施等配套用途的土地、房产不得单独分割转让、抵押。
（十一）优化提升综合服务配套。结合工业和生产性研发用地保障线，编制产业区更新规划、工业邻里中心规划，推进工业用地更新改造，合理确定综合服务配套设施布局与规模，鼓励国资企业参与工业邻里中心建设，实现公交首末站、社区服务中心、商业服务、租赁住房等多种功能的集聚复合，助力低效存量用地更新和产业升级，有效推动职住平衡、产城融合。
五、盘活存量工业用地空间
（十二）畅通低效用地再开发途径。经市政府批准同意，允许土地使用权人自主再开发，或以转让、入股、联营等方式开发低效工业用地，倡导集中成片的存量工业用地区域整体转型。单宗低效用地，涉及两个以上用地主体，可以由多个主体联合或共同成立项目公司作为新的主体进行开发改造;相邻多宗地块，可以由原国有土地使用权人联合或共同设立项目公司作为新的用地主体进行开发改造。拟开发的土地使用权可登记至项目公司名下。边角地、夹心地、插花地等无法单独出具规划条件或难以独立开发的零星土地，在符合规划的前提下，可纳入周边地块一并开发。
（十三）鼓励提升用地效益。对利用存量工业产业用地更新改造为工业研发用地等新产业、新业态，主要用于科研、检测、中试等生产性服务业（不含物流仓储）的，经市政府批准后可采取协议方式办理用地手续，并根据分割比例、容积率确定价款。对存量工业产业用地更新改造为高标准厂房的，鼓励和引导企业自持，对达到产业园运营管理要求且经产业主管部门评审并报经市政府批准后，允许以栋为最小分割单元（最低不少于3000平方米）进行分割转让，最高不超过新增建筑面积60%。对不改变用途的现有工业产业用地，通过厂房加层、拆除重建、老厂改造等途径提高土地利用率和增加容积率的，不增收土地价款。
（十四）创新土地转让方式。工业研发用地（100104）所建建筑，根据项目评审准入意见以及出让合同约定实行“先租后转”，按照不超过项目总计容建筑面积的40%分割转让。对具备独立分宗条件的存量工业用地，在符合规划、安全、消防、生态环境保护等前提下，经市工业用地项目评审通过后可依据规划确定分割建设条件，嫁接转让给符合产业方向和投入产出标准的其他优质企业。对未完成开发投资总额25%的存量工业用地，经市工业用地项目评审通过后可以按照“先投入后转让”的原则，依法办理预告登记，由受让人先进行投资开发，待投资总额达到法定转让条件后，再依法办理不动产转移登记。预告登记证明可以作为受让人办理建设项目相关手续的依据。
（十五）加强存量更新引导和监管。依据规划用途合理确存量工业用地更新方向和布局。加强项目的准入审核，严格控制更新后的业态和用途。区镇应加强监督和管理，与更新实施主体及分割转让的受让方须签订投资发展协议，结合更新方向，明确更新后投资、产出、税收和按规定用途使用等相关要求，切实履行监管主体责任。根据出让合同及监管协议约定进行不动产登记，监管协议约定的重要约定内容在不动产登记簿和不动产证附记栏内予以注明。土地使用权人在办理转移登记时，须提供属地政府审核同意的意见。
（十六）规范二级市场交易。建立健全建设用地二级市场，进一步优化交易服务平台，工业用地整体转让、分宗转让、共用宗转让统一纳入二级市场平台管理。根据市工业用地项目评审机制，进一步优化二级市场转让产业准入监管，强化资源规划、住建、产业主管部门和属地政府协调配合，在办理工业用地转让和房产交易前，受让方首先应取得产业主管部门出具的产业准入意见。对经批准予以转让的，受让方须与区镇签订投资发展监管协议，明确投资、产出、税收等相关要求及违约处置条款。
（十七）拓展国资承载空间。鼓励有条件的国资公司通过市场化方式引入工业地产基金，专项用于收储低效工业用地以及建设产业基础设施项目，定制高品质厂房、孵化器、加速器等，引导社会资本盘活低效用地。鼓励有条件的国资公司建设高标准厂房，作为项目载体解决企业用地需求。
六、全过程服务监管模式
（十八）优化政企服务模式。建立由市政府总负责、相关部门共同参与的协调联动机制，在项目准入、履约监管、绩效评估等方面，按照“谁提出、谁履职、谁服务、谁监管”的原则，实现工业用地配置模式的精细化、动态化、系统化，优化政企服务模式，构建“政企互信+政企守信”良好氛围。
（十九）实施全生命周期管理。落实“事前、事中、事后”管理机制：本市区域内需经工业用地评审的项目，由昆山市工业用地项目评审委员会牵头落实项目评审（涉及工业研发用地中科创类项目的，由市委人才办参与评审），对项目产业可行性、投入产出、经济生态效益等进行审核。市资源规划牵头，发改委等部门配合，制定项目投资发展监管协议标准格式；工业项目建设时，属地政府督促项目按时开工、竣工、达产；工业项目投产后，区镇会同相关部门开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况；工业项目达产后，区镇负责开展产出效益综合评估，评估亩均税收等情况；工业项目运营后，市产业主管部门开展工业企业资源集约利用综合评价，对项目业态、亩均产值、亩均税收等开展过程评估。
（二十）建立用地退出机制。新上工业用地使用权人应当严格按照土地出让合同和投资发展监管协议的约定进行开发建设。因土地使用权人自身原因无法继续开发建设或运营的，严格按照土地出让合同和投资发展监管协议约定收回土地使用权。新上工业用地违反土地管理法律法规和相关政策的，依法依规从严处置。
本意见自发布之日起实施，试行3年。集体存量工业用地盘活利用参照本意见执行。
